Seit dem 01.06.2015 ist das „Bestellerprinzip“ im deutschen Recht verankert und sorgte bereits seit Wochen für rauchende Köpfe bei Vermietern und der gesamten Maklerbranche.
Die durch das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung eingeführten Neuerungen haben zur Folge, dass zukünftig derjenige die Maklergebühren trägt, der dessen Dienste in Auftrag gegeben hat.
Explizit besagt § 2 Abs. 1a WoVermRG „Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, es sei denn, der Wohnungsvermittler holt ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten (§ 6 Abs. 1 WoVermRG).“
Der Gesetzgeber reagierte damit auf die Unsitte, dass die Maklerkosten seitens des Vermieters (der den Makler beauftragt hatte, geeignete Mieter für seine Immobilie zu suchen) in der Vergangenheit häufig auf den Mieter abgewälzt wurden.
Freilich ist es daher nicht verwunderlich, dass Vermieter und Makler gegen die Gesetzesnovelle Sturm laufen. Letztere sehen zukünftigen Umsatzeinbußen entgegen und erstere fürchten höhere Kosten oder den Wegfall des bisherigen Komforts. Häufig folgte die Vermietungspraxis in der Vergangenheit nämlich dem nachfolgenden Schema:
- Der Vermieter beauftragt einen Makler
- Der Makler kümmert sich um Inserate und Besichtigungen
- Der Makler macht gegebenenfalls background-checks
- Der Makler schlägt dem Vermieter geeignete Mieter aus der Gesamtzahl der Interessenten vor
- Der Mietvertrag wird unterzeichnet und der Mieter zahlt die Maklerkosten
…und der Vermieter muss den Mieter zuvor nicht einmal gesehen haben!
Zwei Immobilienmakler, die sich in ihrer Existenz bedroht sahen, versuchten das Inkrafttreten des Gesetzes mit einem Antrag auf einstweilige Anordnung zu stoppen, welche jedoch vom Bundesverfassungsgericht am 27.05.2015 verworfen wurde. Das Gesetz trat somit wie geplant zum 01.06.2015 in Kraft.
Fraglich ist jedoch, ob das Gesetz die gewünschte Qualität mit sich bringt und die intentionierten Verbesserungen in der Praxis Bestand haben können.
Auf den ersten Blick sollte in der Gesetzesnovelle kein Allheilmittel gegen unlautere Geschäftspraktiken gesehen werden. Es ist keineswegs auszuschließen, dass einige Vermieter und Makler geeignete Wege finden werden, um die Maklerkosten weiterhin auf den Mieter abzuwälzen.
- Denkbar wäre beispielsweise die vorherige Einholung einer Unterschrift des Mietinteressenten, dass dieser den Makler beauftragt hat — weigert sich der Interessent, bekommt er die Wohnung nicht einmal gezeigt. Diese Vorgehensweise wäre nicht nur an Dreistigkeit kaum zu überbieten, sondern auch rechtswidrig.
- Eine weitere Option könnte in einer Erhöhung der Nettokaltmiete bestehen, sodass sich der Vermieter die anfallenden Maklerkosten über die Miete zurückholt.
- Darüber hinaus wäre auch vorstellbar, dass erhöhte Kosten für die Übernahme von Einbauküchen etc. angesetzt werden. Diese Vorgehensweise wäre ebenfalls rechtswidrig und müsste im Streitfall einer marktüblichen Bewertung standhalten.
Wohnungssuchende könnten in solchen Fällen zukünftig häufig vor der Frage stehen, ob sie die illegalen Geschäftspraktiken hinnehmen (und eine Chance auf die Wohnung erhalten) oder auf ihrem Recht bestehen (und die Wohnung vermutlich nicht erhalten). Es ist anzunehmen, dass viele Mieter die bittere Pille schlucken werden und folglich die rechtswidrige Zahlung leisten. Selbst wenn die Zahlung geleistet wird haben die Mieter die Möglichkeit ihr Geld nach Abschluss des Mietvertrages nach den Rechtsgrundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung zurückzuverlangen.
Ferner haben nicht alle Vermieter und Makler Ihre Inserate pünktlich zum 01.06.2015 geändert — wer als Mieter in Unkenntnis von der neuen Gesetzeslage die geforderte Maklercourtage gezahlt hat, kann sich diese nach § 812 BGB zurückholen.
Fazit:
Es bleibt abzuwarten, welche Umgehungstricks Vermieter und Makler konkret entwickeln und wie die ersten Gerichte in strittigen Verfahren urteilen werden. Im Ergebnis kann das Gesetz aber als ein Schritt in die richtige Richtung gedeutet werden.
Die angeführten Erläuterungen haben lediglich informatorischen Charakter, stellen keine Rechtsberatung dar und können diese mitnichten ersetzen. Die Informationen sind abstrakt, beziehen sich ausschließlich auf das deutsche Recht, entsprechen dem Rechtsstand des Beitragserstellungsdatums und können nicht auf jeden Einzelfall angewendet werden. In jedem Falle wird diesseitig die Konsultation eines Rechtsanwalts empfohlen.
